Auswirkungen der Corona-Krise auf Gewerbe- und Wohnmietverträge

Die aktuelle Corona-Krise wirft einige mietrechtliche Fragestellungen auf. Diese resultieren u.a. daraus, dass Mieter ggf. keine oder keine vollständige Miete werden zahlen können und dadurch auch Vermieter in erhebliche Schwierigkeiten gelangen könnten, nämlich dort, wo Vermieter auf die Mieteinnahmen zwingend angewiesen sind, weil sie beispielsweise eine entsprechende Finanzierung bedienen müssen.

Gerade Freiberufler, Selbständige, Künstler aber auch Gastronomen dürften durch den Verlust von Honoraren bzw. Einnahmen in Schwierigkeiten geraten, zum Monatswechsel die Miete zu zahlen. Ebenso ist nicht ganz unrealistisch, dass sich diese Situation nicht auf einen Monat reduziert.

Vor diesem Hintergrund fragen Mieter und auch Vermieter, wie mit dieser Situation umzugehen ist.

Eine gewisse Klärung ist durch das am 27. März vom Bundestag beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid 19 Pandemie erfolgt. Der Gesetzgeber hat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt, dass der Mieter grundsätzlich das Nutzungs- und Gewinnerzielungsrisiko zu tragen hat. Das „Pandemie-Gesetz“ sieht deshalb grundsätzlich keine Ausnahmen von der Mietzahlung vor. Mietschulden, die in dem Zeitraum 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 pandemiebedingt entstehen, berechtigen allerdings den Vermieter oder Verpächter nicht zur Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses. Die bisherige gesetzliche Regelung, dass der Vermieter nach dem Ausbleiben zweier aufeinanderfolgender Mieten den Mietvertrag kündigen darf, ist somit zunächst ausgesetzt.

Allerdings reicht es für den Mieter nicht aus, sich auf die Pandemie zu berufen. Vielmehr muss er  glaubhaft machen, dass die Ursache für die Nichtzahlung auf der Pandemie beruht. Gewerbemieter können dies problemlos tun, wenn der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Andere gewerbliche Mieter müssten Tatsachen vortragen, welche ihren Umsatzrückgang aufgrund der Corona Krise belegen (fehlende Belieferung, Quarantäne oder ähnliches). Im Wohnungsmietrecht könnte eine Bescheinigung des Arbeitsgebers oder der Nachweis staatlicher Leistungen ausreichend sein.

Generell ist also die Miete zu zahlen. Daher sollte auf keinen Fall eine Mietzahlung kommentarlos ausbleiben.  

Auch ist zu berücksichtigen, dass zum einen die Miete bis zum 03. Juni 2022 nachzuzahlen ist und zum anderen, dass die Verzugsregelung nicht aufgehoben ist. Dies bedeutet, dass der Mieter die gesetzlichen Verzugszinsen für den gesamten Zeitraum der Nichtzahlung ebenfalls nachzuzahlen hat.

Die Parteien eines Mietvertrages sind deshalb aufgerufen, fair und konstruktiv miteinander umzugehen. Gemäß dem derzeit vorherrschenden Solidargedanken sollen pragmatische und konstruktive Lösungen gefunden werden, die beiden Parteien ein Fortsetzen des ursprünglichen Vertrages ermöglichen. Insofern kann es für beide Parteien sinnvoll sein, eine Stundungs- und Ratenzahlungsabrede zu vereinbaren, welche die Interessen von Mieter und Vermieter berücksichtigen.

Bei Wohnmietverträgen mögen in Zahlungsschwierigkeiten geratene Mieter prüfen, ob ihnen ggf. Wohngeldansprüche zustehen könnten, die derzeit scheinbar mit weniger Bürokratie beantragt und in Anspruch genommen werden können.

Im Ergebnis bleibt es dabei, dass eine Universallösung derzeit nicht vorliegt, ausgenommen von dem Grundsatz, sich bei Zahlungsschwierigkeiten generell mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und dies konstruktiv zu kommunizieren.

Betriebspflicht im Mietvertrag

In vielen Gewerbemietverträgen ist eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart, beispielsweise bei einem Hotel- oder Gastronomiebetrieb oder auch einem sogenannten Ankermieter im Einkaufszentrum. Hierzu ist zu sagen, dass auch eine solche Regelung grundsätzlich ihre Wirksamkeit behält, solange jedenfalls keine behördliche Anordnung ergangen ist. Das alleinige Argument eines Umsatzrückgangs reicht nicht aus, der Betriebspflicht zu entgegnen.

Dies sieht dann anders aus, wenn gastronomische Einrichtungen oder Hotels zur Schließung veranlasst sind. In einem solchen Fall macht sich der Mieter bzw. Betreiber wohl nicht wegen eines mietvertraglichen Verstoßes schuldig, wenn er einer behördlichen Anordnung entspricht.

Eine individuelle mietvertragliche Prüfung ist jedoch stets notwendig, um Klarheit über die mietvertraglichen Rechte und Pflichten zu gewinnen.

Handwerkertermin

Aus gegebenem Anlass hat auch dieses Thema an Bedeutung gewonnen. Hat Ihr Vermieter in der Mietung bereits im Vorfeld der Krise einen Handwerkertermin vereinbart, der nun ansteht, sind Sie zwar grundsätzlich als Mieter verpflichtet, den Handwerker in die Mietung zu lassen, beispielsweise um die Heizung zu warten, dürfen den Termin aber wohl dennoch absagen, wenn Sie eine Ansteckung befürchten oder insbesondere, wenn Sie zur Risikogruppe gehören. Auch in diesem Fall sollten Sie den  Grund der Absage mit dem Vermieter offen kommunizieren, um eine Kündigung nicht zu provozieren.

Da die Corona-Krise und insbesondere deren Auswirkungen auch für die Justiz Neuland darstellen, sind viele Fälle eben gerade nicht eindeutig zu beantworten. Gleichwohl wird man für viele Problemstellungen eine individuelle Lösung erarbeiten können. Hierfür stehen wir unsere Mandanten zur Verfügung.

Stand: 27.03.2020