„Ja, wo ist denn Ihre Ladesäule...?“

Pflicht zur Aufstellung von E-Ladesäulen – Worauf Gewerbetreibende und Vermieter bei Verträgen mit E-Ladesäulenbetreibern achten sollten

Seit dem Auslaufen der staatlichen Förderung erholt sich der Markt für Elektrofahrzeuge. Im Februar 2025 wurden laut Kraftfahrt-Bundesamt in Deutschland mehr als 35.000 Fahrzeuge mit Batterieantrieb neu zugelassen, mehr als 30% gegenüber dem Januar. Zählt man die Plug-In-Hybriden hinzu, ist ein Viertel der Neufahrzeuge auf eine funktionierende und flächendeckende Ladeinfrastruktur angewiesen. Nun verpflichtet der Staat auch die Immobilieneigentümer, hier tätig zu werden.

1. Pflicht zur Vorhaltung von Ladesäulen

Mit dem Inkrafttreten des „Gesetzes zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität“, kurz GEIG, zum 01. Januar 2025 sind viele Gewerbetreibende, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (nachfolgend „Eigentümer“) dazu verpflichtet worden, eine bestimmte Mindestanzahl bzw. Quote von PKW-Stellplätzen mit der Leitungsinfrastruktur für E-Mobilität und entsprechenden Ladepunkten auszustatten. Dies gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch Umbauvorhaben im Bestand. Wird beispielsweise ein Gewerbegebäude (z.B. ein Bürokomplex, eine Fertigungshalle etc.) nebst Parkplatz einer vom Gesetz so bezeichneten „größeren Renovierung“ unterzogen, das über mehr als 10 PKW-Stellplätze verfügt, hat der Gebäudeeigentümer sicherzustellen, dass mindestens jeder 5. Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur für E-Mobilität (nachfolgend „LIS“) ausgestattet und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet wird (§ 9 GEIG). Andernfalls drohen Bußgelder in Höhe von bis zu EUR 10.000,00 EUR (§ 15 GEIG). Hierdurch entstehen für bereits geplanten Baumaßnahmen nicht unerhebliche (Mehr-)Kosten. Nicht nur die Errichtung der LIS, auch der Betrieb der Ladepunkte führt zu Kosten und Mehraufwand, den viele Eigentümer vermeiden möchten. Andererseits ist der E-Mobilitäts-Trend auch nicht mehr aufzuhalten. Gerade bei größeren Liegenschaften oder Wohnungsbeständen sind viele Eigentümer mit dem „Ladensäulenmanagement“ überfordert. Entsprechend hat sich in den letzten Jahren ein vielfältiger Markt an gewerblichen Ladesäulenanbietern und -betreibern (nachfolgend „Ladesäulenbetreiber“) etabliert. Ladesäulenbetreiber bieten in der Regel einen Rundumservice an, von der Herstellung LIS bis hin zur Abrechnung der entnommenen Elektrizität mit dem Endnutzer. Was auf den ersten Blick ausschließlich mit Vorteilen für den Eigentümer verbunden ist, kann bei unvorsichtigen Vertragsabschlüssen jedoch zu Nachteilen führen. Worauf müssen Eigentümer also beim Abschluss von Verträgen mit Ladesäulenbetreibern achten?

2. Die Vertragsgestaltung

In der Regel übermitteln Ladesäulenbetreiber eigene, vorgefertigte Vertragsentwürfe oder Angebote nebst AGB, welche – je nach angefragter Leistung – neben der Beauftragung zur Errichtung dem Betrieb der Ladepunkte auch Elemente des Miet- und Leasingsrechts enthalten (nachfolgend „Betreibervertrag“). Die Bandbreite der möglichen Vertragsgestaltungen lässt sich dabei kaum abschließend darstellen. Die Vertragsmuster, die der Markt in den letzten zwei Jahren hervorgebracht hat, sind bunt und vielfältig und leider häufig weder vollständig noch wirklich transparent. Vom innovativen „Startup“ bis zu etablierten Stromversorgungsunternehmen buhlen viele Anbieter um die Gunst der Eigentümer. Dabei haben die Betreiberverträge grundsätzlich gemein, dass der Eigentümer dem Ladesäulenbetreiber gestattet, auf seinem Parkplatz sowohl die für den Netzanschluss erforderliche Infrastruktur im Boden herzustellen, als auch die Ladesäule zu errichten und zu betreiben. Der Ladesäulenbetreiber beliefert dann den Endnutzer zu eigenen Konditionen. Hier sollten folgende vertragliche Regelungen sorgfältig vom Eigentümer geprüft werden. 

1) Kosten für LIS und Betrieb der LIS 

Da der Ladesäulenbetreiber durch die Belieferung des Endnutzers mit Strom nicht unerheblich finanziell von der Errichtung und dem Betrieb der LIS profitiert, ist es nicht unüblich, diesen auch vertraglich zur anteiligen oder vollständigen Tragung der Kosten für die Errichtung und den Betrieb (Wartung, Instandhaltung, Ersatz bei Ausfällen etc.) der LIS zu verpflichten. Entsprechend sollte im Vertrag klar geregelt werden, welche Partei für welche Kosten verantwortlich ist. Insbesondere sind folgende Punkte zu beachten:

• Errichtungskosten: Wer trägt die Kosten für die Installation der Ladeinfrastruktur, einschließlich Tiefbauarbeiten, Netzanschlüsse und behördliche Genehmigungen?
• Betriebskosten: Wer übernimmt laufende Kosten wie Wartung, Software-Updates, Versicherung und Netzanschlussgebühren?
• Ersatz und Instandsetzung: Wer ist verantwortlich, wenn eine Ladesäule defekt ist oder beschädigt wurde?
• Verwaltungskosten: Falls der Grundstückseigentümer an den Einnahmen beteiligt wird, müssen Abrechnungsmodalitäten und mögliche Verwaltungsgebühren geklärt werden.

• Endschaftsregelungen: Wer ist für den Rückbau der LIS verantwortlich, wenn der Vertrag endet oder soll die LIS zum Ende der Vertragslaufzeit auf den Eigentümer oder einen Folgebetreiber übergehen?

  Sieht der Betreibervertrag auch eine grundbuchliche Sicherung der Ansprüche des Ladesäulenbetreibers vor, sollten entsprechende Regelungen eine faire Verteilung der hieraus entstehenden Kosten (z. B. Notarkosten) vorsehen. Zudem sollte vertraglich fixiert werden, dass die dingliche Sicherung auch bei Ablauf des Vertrages gelöscht werden kann, insbesondere bei Vertragsbeendigung.

2) Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben

Sowohl auf nationaler als auch auf europäischer Ebene existiert eine Vielzahl von rechtlichen und technischen Vorgaben, die bei der Errichtung und dem Betrieb der LIS zu beachten sind. So regelt beispielsweise die in regelmäßigen Abständen erneuerte Ladesäulenverordnung die technischen Spezifikationen für den Betrieb öffentlich zugänglicher Ladepunkte für Elektrofahrzeuge. Darüber hinaus sind Vorschriften aus dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), der Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) sowie einschlägige Normen wie die DIN VDE 0100-722 zu beachten, die unter anderem Anforderungen an Sicherheit, Netzverträglichkeit und Abrechnungssysteme stellen. Ebenso sind Datenschutz- und IT-Sicherheitsanforderungen relevant, insbesondere im Hinblick auf die Speicherung und Verarbeitung von Nutzerdaten. Der Betreibervertrag sollte klare Regelungen enthalten, wonach der Ladesäulenbetreiber für die Einhaltung dieser Vorgaben verantwortlich ist und bei Verstößen entsprechende Haftungen trägt. Das Vertrauen des Eigentümers darauf, dass man es ja mit Profis zu tun hat, sollte nicht davon ablenken, dass viele Pflichten den Eigentümer genauso treffen wie den Betreiber. Es lohnt sich also, genau hinzuschauen.

3) Vertragslaufzeit und Beendigung

Da beide Parteien ein Interesse an einer langfristigen Partnerschaft haben und sich insbesondere die erstmalige Herrichtung der LIS für den LIS-Betreiber „lohnen“ muss, sind langjährige Vertragslaufzeiten nicht unüblich. Die Betreiber möchten sich verständlicherweise langfristig ihre „Claims“ sichern. Der Eigentümer möchte sich die Flexibilität erhalten, nach einer eher kurzen Vertragslaufzeit ggf. auf einen Betreiber mit besserem Service oder günstigeren Konditionen zu wechseln. Daher ist es essenziell, die Laufzeit des Vertrages sowie die damit verbundenen Kündigungsfristen auf beiderseitige Ausgewogenheit zu prüfen. Es ist zudem darauf zu achten, ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kündigung des Vertrages möglich ist und wie mit der LIS nach Vertragsbeendigung verfahren werden soll. Soll der Betreiber diese entfernen oder kann der Eigentümer sie übernehmen? Wer trägt die Kosten im Falle eines Rückbaus?

Insgesamt kann die Beauftragung eines Ladesäulenanbieters für Eigentümer zahlreiche Vorteile bieten. Dennoch ist es wichtig, die verschiedenen Angebote sorgfältig zu vergleichen. Da Betreiberverträge oft langfristige Verpflichtungen und komplexe rechtliche Regelungen beinhalten, sollte stets ein erfahrener Rechtsanwalt bzw. eine erfahrene Rechtsanwältin hinzugezogen werden, um den Vertrag vor Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen. Dies stellt sicher, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt und mögliche Risiken für den Eigentümer minimiert werden.